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如何有效管理停车位收费

中国人民大学法学院教授刘俊海

西南政法大学民商法学院教授张力

南开大学法学院教授陈耀东

北京京师律师事务所律师王东红

◇厘清权属,才能细分停车位定价问题。

◇对于归属业主共有产权的停车位,虽然可以由开发商将其租给一些有额外需要的内部业主或外部第三人,但也只是代表全体业主出租。业主在取得停车位的时候,最好是明确约定与开发商、物业公司之间的收费标准,以及收费标准调整的条件和程序。

◇除了主管机关进行行政指导外,作为房地产市场监管部门的住建部门也可以对价格进行指导。

12月15日,央广网《天天315》节目聚焦了“小区停车费,开发商说涨就涨”的问题。节目中,湖北武汉某小区的停车费遭遇开发商突然涨价,同时开发商减少了近一半可临时停靠的车位,引发业主不满。据媒体报道,北京、上海、成都等全国多个城市,都曾发生过小区停车位费用上涨引发业主不满的现象。小区停车位紧张,开发商“任性”涨价,那么,价格到底谁说了算?对此,相关专家认为,涉及物业服务的收费具有市场性,但政府还是要进行指导,不能任由其随便涨价。小区内的车库和停车位本身就是用来保障业主生活需要的,应该以低利润、维持成本为定价依据。

停车位是业主的刚性需求,须厘清权属细分定价

西南政法大学民商法学院教授张力认为,在分析小区停车位涨价问题前,首先要明确车库和车位的权属,厘清权属后,才能细分停车位定价问题。

笔者了解到,小区内车库和车位的权属有四种情况:第一种是小区开发商在出售商品房时,将车库和车位作为房屋的配套设施,一并卖给了业主。这种情况下,业主对车库和车位享有所有权和处分权,不存在业主租用停车位遭遇涨价的问题。第二种是利用小区内的道路、绿地等公共区域后期规划的车位、车库,这些车库和车位属于全体业主共有。第三种是小区内的车库和车位所有权属于开发商,由开发商租给业主,双方签订车库和车位的使用租赁合同,在合同规定的期限内,业主使用车库和车位。此外,还有一种特殊的人防车位,即物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位。这种车位向全体业主开放,一般来说建设单位不得将此停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,由物业收取,主要用于保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

据悉,最初对于这种公共性质的车库车位的定价,属于国家管控,由政府进行调价。直到2014年12月17日,国家发展和改革委员会(下称发改委)印发了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》要求,对已具备竞争条件的住宅小区停车服务等7项服务价格,各省、自治区、直辖市价格主管部门要抓紧履行程序,放开价格。

中国人民大学法学院教授刘俊海表示,物业收费是市场行为,定价与涨价属于开发商行使自主经营权的行为。

“物业服务收费具有市场性,但这种市场性是半市场性或不完整的,政府还是要进行指导,即这种收费应该是以低利润维持成本为转移。小区里的车库车位,不是营利性设施,因为它本身就是用来保障业主的生活需要的。”张力说。

即使所有权属于开发商,停车位涨价也需与业主协商一致

南开大学法学院教授陈耀东表示,对于一些具备竞争条件的服务项目和服务价格,可以按照市场定价。这在一定意义上给予了双方当事人自由协商和定价的权利。有业内人士透露,2014年发改委印发的通知在一定程度上放开了服务价格。2015年,发改委印发的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》提到,对具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施服务收费,需要实行政府定价管理的,要纳入地方定价目录。而停车位价格调整问题,目前各地的做法并不一致。在北京,如果开发商或物业公司想要调整小区停车位的价格,需要跟业委会协商达成一致;若没有业委会的小区,要跟业主挨个协商,经全体业主同意,才能调整价格。

而对属于业主共有产权的停车位的价格调整问题,张力认为,虽然可以由开发商将其租给一些有额外需要的内部业主或外部第三人,但也只是代表全体业主出租,只有在业主授权时才能提价或降价。张力说:“因为这会涉及公共利益,如业主们认为定价太高,可以要求物价部门介入。对于价格调整问题,可以要求听证或要求政府部门发布价格指南,对市场定价行为进行合理的行政引导。”

在北京京师律师事务所律师王东红看来,因为小区的车位是有配比的,价格调整没有“天花板”也不可能。她解释说:“小区里车位收费多少必须经发改委批准才能收,不是说想收就收,这是利用行政监管手段来管理开发商的行为。”

“调价的时候还是要遵照多赢共享、诚实信用、公平公正、意思自治的原则,由物业或者开发商与业主代表友好协商。”刘俊海表示,“如果谈不拢,合同就不能修改,就要按照原来合同约定执行。”

合同到期后,针对续租问题,张力认为,在上一期的车库、车位租期届满以后,如果业主续租的话,开发商可以提出涨价。但是,这也只是开发商或者物业的一方意见,是否能够实现涨价,还要进行商量。

优先满足业主需求是基本原则

一般来讲,小区的停车位是为了满足业主的基本需求而设立的,有一定的配置比。这就意味着,业主对停车位的需求是刚性需求,停车位的租赁往往附属于商品房买卖合同或者租赁合同。那么,如何防止停车位漫天涨价,保障业主权益?

由全体业主共有的小区停车位,是否涨价应该由全体业主来决策,但面临着意见难以统一的问题。“通过业委会来决定是个比较好的方法。”不过,王东红也表示,目前小区成立业委会的比例比较低,由此导致很多小区处于“群龙无首”的状态。

“这就倒逼很多小区成立业委会,物业管理公司也希望小区都成立业委会。”刘俊海补充道:“因为跟业委会协商容易,跟每个业主协商则比较麻烦。”

若没有业委会成立,刘俊海提出了解决方式。他表示,除了主管机关进行行政指导外,作为房地产市场监管部门的住建部门也可以对价格进行指导。“在小区业委会没成立的情况下,街道办也可以跟开发商、物业管理公司进行联动。”他表示,协同共治有利于打造诚实信用的治理体系。

而在张力看来,物权法只提到了要优先满足业主的需要,但是对“优先”的内容却没有明确规定。张力举例说:“如果开发商或者物业把价格定得很高,严重高于周边小区的合理价格,或显著高于成本,就会导致业主租不起,这显然违反了物权法关于配套的车库、车位优先满足本小区业主的需要的规定。因此,应该从立法上,把优先满足业主需要规定清楚。”

对此,刘俊海认为,要依靠良法善治,用法律思维来研究问题、解决问题、破解矛盾,构建和谐、宜居的社区。他建议,业主在取得停车位的时候,最好明确跟开发商、物业公司之间的收费标准,以及收费标准调整的条件和程序。

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